【民事案件的概念】
    民事案件就是民事官司,是指当事人之间因民事权益矛盾或者经济利益冲突,向人民法院提起诉讼,人民法院立案受理,在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下,经人民法院审理和解决民事案件、经济纠纷案件和法律规定由人民法院审理的特殊案件的活动,以及这些诉讼活动中所产生的法律关系的总和。

【民事案件涉及的范围】
集团劳动争议、交通事故赔偿、商品房买卖纠纷、债权债务纠纷等。

【民事案件相关的法律法规】
一、《中华人民共和国物权法》
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
三、《中华人民共和国民法通则》

【民事案件涉及的常见问题和疑难问题】

一、 购买商品房可以要求双倍赔偿的法定理由

购买商品房可以要求双倍赔偿的几种法定理由
   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　第八条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

二、并非有了借条就万事大吉
并非有了借条就万事大吉
现如今,在我们的日常工作、经营和生活中经常会发生买卖、借贷、租赁等行为,在进行这些行为时双方一般都要求签订合同或者书写借据等法律文书,以防止将来不测。殊不知,在现如今信誉严重缺失的时代,仅仅靠这些法律文书还远远不够不够。因为,虽然这些文书能够证明双方发生了一些法律行为,且当一方违约时,另一方也可以向人民法院提起诉。但是,如何保证对方能够如期履行合同？如何更有效的约束对方积极履行合同？当法院判决后,如何能够使判决书得到切实履行？仅仅靠一纸约定往往难以完全保障守约方的利益。

案例一  写下借条,无力还款。
张某和李某是好朋友,张某经营了一个茶叶店,生意还算不错。张某决定扩大经营规模,又投资盘了一个店面,由于缺少流动资金,便向李某借款30万元,约定年利息8%,6个月后还款,如逾期还款支付20%的违约金。由于张某经营不善,造成连续数月亏损,血本无归。6个月期满,张某无力还款。一年后,李某将张某诉至法院,法院判令张某偿还借款30万元,并支付利息2.4万元,违约金6万元。但是张某已经倾家荡产,法院判决成为一纸空文。李某拿着判决只有唉声叹气了。
律师提示：在签订借款合同同时,仍应要求借款人提供担保。经营行为存在风险,当李某将款项借给张某时就应当意识到将来张某有可能经营亏损而无法偿还借款,所以,李某应当要求张某向李某提供担保,比如房产抵押、车辆质押、有价证券质押或者提供有一定经济实力和社会信誉的保人作担保。这样才可防止出现本案中判决无法得到执行。

案例二  大量赊销货物,货款回收无望
北京市海淀区某服装公司为了获得更高的利润和市场占有率,大量的向批发商赊销服装。2006年年底,除了少部分正规经营的批发公司和少数个人批发商支付了货款外,其余大部分批发商均不同程度的存在拖欠货款现象,致使公司的大部分货款无法收回。更为严重的是,有些个人批发商已经不再经营,人去摊空。其他欠款批发商有的经营也不是很好,有的也存在拖延赖账行为,令服装公司老板急得焦头烂额。只得采取不得已措施,起诉。虽然拿到了法院的胜诉判决,但是很多被告还是拖延履行判决；公司又申请强制执行。截至到2008年1月底,仍有大部分判决无法执行,或者是因为被告无力还款,或者是因为被告失去踪影,或者是因为被告已经被工商局吊销执照不再经营。总之,服装公司因此遭受了数百万的损失,几乎面临破产倒闭的局面。
律师提示：在信誉缺失的当今社会,公司经营行为宜采取稳妥方式。赊销货物虽然可以增加账面收入,但是风险太大,在赊销同时务必要采取防范措施,避免客户拖欠货款无法追偿的被动局面出现。只有要求客户提供担保才可保证赊销的货物将来如期收回货款。

像以上诸如此类的欠款现象在现实中可谓比比皆是,希望我们能够汲取以往的教训,充分了解有关法律知识,为自己的切身利益计,采取一些防范措施,减少或者避免这类现象发生。

另外,需要特别提醒各位的是,借款协议不同于借条。就是说,签订了借款协议,不一定发生了借款的事实,如果要证明款项已经借出去,还应当有借款人出具借据；而借条是借款已经实际发生的证明。因此,提醒您在借出款项时,务必要要求借款人给您书写一份借据,而不要把借款协议作为借据。否则,您的合法权益有可能无法得到法律保护。

【典型案例】
一、停车场免费,免除不了责任
1、案情简介　　
　　2007年12月21日晚9时,胡先生骑一辆名牌二轮摩托车和朋友一起去一家KTV唱歌。当时,他把车停在KTV门前左边的楼梯下面便和朋友们进了二楼的包厢。大家玩得比较高兴,一直到晚上12点左右大家才从包厢出来。
　　来到停车的地点,胡先生傻眼了,自己那辆摩托车不见了,值班保安说没有注意到,胡先生选择了报警。
　　经过派出所干警询问得知,当天晚上9点左右,保安确实看见胡先生把一辆摩托车停在了娱乐城门前。不过在晚上10点的时候,便看见有一个人先用钥匙打开摩托车前轮大锁,又用钥匙打开车头锁、电门锁,才把摩托车开走。
此后,通过价格鉴定中心鉴定,胡先生被盗摩托车价值7000多元。胡先生要求娱乐城赔偿,可对方却予以拒绝。为此,胡先生将娱乐城告上法庭。
　　胡先生认为,自己在KTV消费,KTV的保安也确实看到了他停在其娱乐城门前的摩托车,因此应该将停放摩托车看成对方的一项服务。但是保安看到有人去骑胡先生的摩托车,却没有进行制止和保护,因此保管不善造成损失,应该进行赔偿。
　　而娱乐城方却持有不同看法,他们认为胡先生停车没有告诉保安,因此和他们没有确立保管合同关系,况且门前告示已进行免责申明,没有收取费用。后来,也是猜测胡先生的朋友将摩托车开走,等等。为此KTV要求驳回原告诉讼请求。

2、本案涉及的主要法律问题分析
　　按照消费者权益保护法第44条规定：经营者提供商品或者服务,造成消费者财产损害的,应当按照消费者的要求,以修理、重做、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等方式承担民事责任。
　　根据合同法第374条：保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。
　　对于无偿保管与有偿保管,其区别是：在有偿的情况下,无论保管人是故意还是过失,保管人都应对保管物的毁损、灭失负责；在无偿的情况下,保管人对故意或者重大过失造成保管物毁损、灭失的后果负责,轻微过失不负责。因此可以看出,停车场免费,免除不了其看管责任。
　　对于类似的车辆丢失问题,律师提醒市民：发现车辆被盗应及时报警,注意保存在经营场所消费的证据,以及提供车辆购买的发票或相关证明。
3、裁判
人民法院依据相关事实及法律,判决由胡先生承担20%过错责任,娱乐城承担80%的责任。二审时,中级人民法院认为,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,维持原判。（文中人物为化名）

二、“总包管理费”与“总包配合费”的区别有多大？
1、案情简介
2005年6月10日,上海某房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）与浙江某建筑工程公司（以下简称为“B公司”）签订《建设工程施工合同》,合同中约定：由B公司作为施工总承包单位承建由A公司投资开发的某宾馆工程项目,承包范围是地下二层,地上24层的土建、采暖、给排水等工程项目,其中,玻璃幕墙专业工程由A公司直接发包,工期自2005年6月26日至2006年12月30日,工程款按工程进度支付。同时约定,由B公司履行对玻璃幕墙专业工程项目的施工配合义务,由A公司按玻璃幕墙专业工程项目竣工结算价款的3%向B公司支付总包管理费。
玻璃幕墙工程由江苏某一玻璃幕墙专业施工单位（以下简称“C公司”）施工。施工过程中,在总包工程已完工的情况下,由于C公司自身原因,导致玻璃幕墙工程不仅迟迟不能完工,且已完工程也存在较多的质量问题。
A公司在多次催促B公司履行总包管理义务和C公司履行专业施工合同所约定的要求未果的情况下,以B公司为第一被告、C公司为第二被告向法院提起诉讼,诉讼请求有三项：
1）请求判令第一被告与第二被告共同连带向原告承担由于工期延误所造成实际损失和预期利润；
2）请求判令第一被告与第二被告共同连带承担质量的返修义务；
3）请求判令二被告承担案件的诉讼费和财产保全费用。

2、本案涉及的主要法律问题分析
本案的发包人以施工总承包单位B公司收取“总包管理费”却没有履行总包管理职责,而要求与玻璃幕墙专业施工单位C公司共同承担连带责任,而总承包单位B公司则以玻璃幕墙专业工程项目的合同当事人并非是B公司与C公司所签订为由而拒绝承担连带责任,从而产生纠纷。
分清这一纠纷的关键是分清总包配合费与总包管理费的异同之处,具体争议焦点主要是有以下几点：
1）B公司收取的 “总包管理费”,其实质是什么？而总包管理费与总包配合费的区别主要有哪些？
2）若B公司在履行配合义务过程中存在瑕疵,是承担按份责任还是承担连带责任？而共同责任中的按份责任与连带责任法律有哪些主要规定？
3）A公司要求违约者承担宾馆延误开张的预期利润是否有法律依据？

1）B公司收取的 “总包管理费”,其实质是“总包配合费”,二者是不同的概念
作为总承包单位的B公司愿意接受所谓的“总包管理费”主要有二个道理,其一是认为总承包人收取总包管理费实属“天经地义”；其二是在总包范围外多收取一部分工程价款“何乐而不为”。但是,就是这个看似“你情我愿”的合意,却因为“名不符实”而“祸起萧墙”。因为,B公司收取的名曰“总包管理费”,其实质是“总包配合费”。
根据《建筑法》第二十九条规定：“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是,除总承包合同中约定的分包外,必须经建设单位认可。”因此,当总承包人要求发包人同意其分包时,发包人往往要求总承包人同意由其直接与分包人结算,并约定以分包工程价款的一定比例向总承包人支付总包管理费。此时总承包单位收取的是名符其实的总包管理费。
根据《合同法》第二百八十三条规定,发包人除具有按时足额支付工程价款的法定义务外,还应承担向承包人提供符合要求的施工条件的义务。因此,当发包人采取总包加平行发包模式时,直接发包的专业工程项目的施工条件往往需要总承包人配合才能满足,此时,发包人会与总承包人签订就总包人提供的配合工作（例如脚手架、垂直运输等）而约定双方的权利和义务。往往就出现如同本案中B公司与A公司所约定的情形,虽然,双方约定的是由总包人收取总包管理费,但是,其实质是收取的是总包配合费。
B公司虽然收取的是“总包管理费”,但其实质收取的是“总包配合费”。因为总包管理费与总包配合费所约定的主体和取费的形式相同并且取费比例相近,所以,在实际工作中,往往二者容易混淆,甚至正好相反,以至于,当需要配合的专业工程项目质量或工期出现问题时,发包人往往要求收取“总包管理费”的总承包人承担连带责任。二者的主要区别是：总承包人对该专业工程项目是否有发包权,若有,则对该专业工程项目有管理的义务,则收取的费用无论如何,其性质是总包管理费,若无,则对该专业工程项目无管理的义务,其性质仅是总包配合费。
2）B公司收取总包管理费实为总包配合费,不应当与C公司共同承担连带责任
玻璃幕墙工程不属于B公司的总承包范围内,是由A公司直接发包给C公司承建的,因此,对玻璃幕墙工程从法律层面而言,B公司没有总包管理的义务,虽然B公司从A公司收取的费用名称为“总包管理费”,但其实质是总包配合费。既然是总包配合费,B公司应只就配合义务承担相应法律责任。
《合同法》第二百七十二条第二款规定：“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。” 《建设工程质量管理条例》第二十七条规定：“总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的,分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责,总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。”因此,如果收取的费用性质属于总包管理费,当专业工程项目出现质量等问题,总包人与分包人应共同向发包人承担连带责任。如果收取的费用性质是总包配合费,当专业工程项目出现质量等问题,则总承包人仅对履行配合义务的瑕疵承担责任,而不存在与专业工程施工单位共同向发包人承担连带责任。
3）A公司要求C公司承担宾馆延误开张的预期利润具有法律依据
《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。”
因此守约方可以要求违约方赔偿二方面的损失,即直接损失和可得利益,同时,也可以要求违约方承担守约方防止扩大损失的合理费用。但是,“可得利益”要求不得超过违约者预见到或应当预见到因违约对守约者造成的损失,同时,要求这种预见或应当预见的时间节点是在签订合同时,而不是其他别的时候。另外,为了防止违约行为造成进一步的损失,守约者所采取的措施而支出的费用是可以要求违约者承担。例如,继续履行、变更合同等所支出的费用。当然,违约者也可以以守约方没有采取适当措施为理由来抗辩守约方要求超额的赔偿要求。由此看来,A公司要求C公司承担宾馆延误开张的预期利润是有法律依据的。

三、国有划拨土地使用权的出租、转让行为的效力问题
1、案情简介
 上诉人（原审原告）沈阳某信号厂,住所地沈阳市铁西区。
 法定代表人张某,系该厂厂长。
 被上诉人（原审被告）卜某,男,1970年6月1日出生,住沈阳市于洪区。 
 案件基本事实
 经审理查明,原告投资设立了活性炭分厂。2000年,原告以大潘镇企业公司活性炭厂的名义取得该地《国有土地使用证》,使用权类型为划拨。2001年11月21日,原、被告双方签订了《租赁协议》,约定将活性炭分厂整个厂区厂房租给卜某,租期为3年,即从2002年1月1日到2004年12月31日,年租金25,000元,合同第五条规定“上诉人如出卖房屋需在2个月前通知被上诉人,且不能在每年11月到第二年3月间的冬季进行,上诉人在承租期内出卖房屋要给予被上诉人动迁损失费4万元。”2002年2月1日,上诉人厂长办公会议决定出售位于马贝村的活性炭分厂。4月25日上诉人电话通知被上诉人卜某同月27日要公开拍卖马贝村活性炭分厂,被上诉人因要去外地,本人无法参加竞买,表示委托他人参加竞买。同月27日在拍卖会上,被上诉人内弟吴某以被上诉人名义参加了竞买。经过10轮竞拍,沈阳市中天生物柴油加工试验厂以131万元获胜。被上诉人内弟吴某以被上诉人名义最高报价为127万元。同日上诉人给被上诉人发出《通知》,告之活性炭分厂拍卖情况,要求被上诉人于同年6月30日前搬走。同月28日,上诉人（称谓甲方）与沈阳市中天生物柴油加工试验厂（称谓乙方）签订了《转让协议》,约定甲方将活性炭分厂土地使用权及地上建筑物转让给乙方,乙方于本协议签订后15日内将131万元转让费付给甲方,甲方接到转让费60日内将厂区原承租单位清除出厂,把厂区完整交给乙方,否则第延期一个月甲方给付乙方4万元补偿。同年4月30日被上诉人给上诉人回函,表示不同意搬迁,如强行搬迁要求补偿直接经济损失人民币80万元。此后,双方多次谈判协商,同年6月14日被上诉人要求给付补偿费降到365,000元,上诉人主张按签订的《租赁协议》执行。

2、本案涉及的主要法律问题分析

 本案涉及当前房地产审判中一个十分敏感的问题——国有划拨土地使用权的出租、转让行为的效力问题。
 过去我们一直认为,按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定,“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”未经审批擅自出租转让的行为,损害了国家的利益,应为无效合同。
 笔者认为,新合同法实施后,在鼓励和保护交易及交易安全的形势下,仍将此类合同一概的认定为无效合同,不符合《合同法》保护当事人意识自治的原则和鼓励交易的原则。而应实事求是地结合不同情况,区别对待。
 首先,应将作为合同生效要件的“批准、登记”与合同标的物发生物权变动时的“公示登记”区别开来。按民法上的物权行为理论,物权在法律上属于支配权,债权在法律上属于请求权（当事人订立合同后,会在当事人之间产生请求权的约束力）。中国社科院民法研究室主任孙宪忠 教授认为,“不动产登记是物权设定成功的表征,登记之后,才能依法取得物权。当事人之间为转移物权而订立的合同,在当事人之间会产生请求权的约束力；但是也正是因为请求权只是在当事人之间产生约束力,所以这一合同成立以及有效不必以不动产登记作为必要条件,债权对第三人没有约束力,所以合同的成立不必要进行公示,也就是说,合同完全可以因为当事人之间的意思表示一致而成立和有效。合同的成立有效,不是物权有效变动的充分必要条件,不能因为合同成立有效就自然发生的物权成立或者有效结果。”可见,作为物权变动公示效力的登记,并不直接影响合同的效力。未进行登记,当事人之间订立的合同,只要不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形,不违反法律法规禁止性规定,就应为有效合同,受法律保护。不经登记的不动产转让合同,只是不发生对抗第三人的效力。

 其次,要结合享有土地使用权主体的情况来确定合同的效力。按照《城市房地产管理法》对国有划拨土地使用权主体进行了限定,该法第二十三条规定,“下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”。但是,实践中因计划经济时期对国有划拨土地使用权管理的不规范,历史的原因造成享受国有划拨土地使用权的主体已经远远超出了上述范围,很多生产流通领域中经营性企业也享有国有划拨土地使用权。这种使用权已经成为企业的一种财产权利,它的流通,有利于企业盘活资产,促进企业提高效益；有利于提高国有土地的利用价值,促进城市的综合改造。因此,如果一概限制其流通,显然是不切合实际的。

 对于土地使用权人是公司、企业、其他组织的,其出租、转让土地使用权合同应认定为有效合同。《城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》第四十五条规定,“符合下列条件规定的情况的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其土地使用权和地上物的所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附属物合法产权说明;（四）签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”《城市房地产管理法》第五十五条也规定“以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。”可见,对于上述主体签定的出租、转让合同,只要交纳了土地出让金,国家的利益并没有受到损害,就应认定合同有效。当法院确认合同有效,双方按合同履行时,受让方要实现合同的目的,成为合法的土地使用权人,办理有关批准、登记手续,履行物权转移行为,必然要交纳出让金,从而使国家的利益得到保护。最高法院2003年法公布第2号二审判决,甘肃兰州红丽园商贸有限责任公司与甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案,认定合同有效,就体现了这一精神。值得借鉴的是,最高法院该案的判决书反复强调,“由于租赁房屋座落的土地为国有划拨土地,依据《城市房地产管理法》第五十五条规定以及建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第25条规定：以营利为目的,房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法,应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定,由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时,从其规定。据此,一审判决认定《房屋租赁合同》有效是正确的。”显而易见,最高人民法院在本案判决,认定合同有效时已经充分考虑到了行政法规的有关规定,在提醒双方当事人履行合同时,应将土地收益上缴国家。

审判委员会在讨论本案时,认定沈阳铁路信号厂与朴彪租赁合同合法有效,也是体现了上述法律精神。               

对于土地使用权人是国家机关以及学校、医院等具有社会公益性质的单位,其享有的国有划拨土地使用权及地上建筑,属市政公用设施,带有社会公益性质,未经批准擅自出租转让,其实质上改变了土地用途,违反了《土地管理法》强制性规定,损害了国家和社会公共利益,国有划拨土地使用权出租、转让合同应认定为无效。最高人民法院2002年公布的“昆明公安消防队与重庆垫江复合保温材料总厂、昆明小林大酒店有限责任公司房屋租赁纠纷案”的二审判决,认定昆明公安消防队将用于市政消防的公共设施,出租给重庆垫江复合保温材料总厂成立昆明小林大酒店的协议无效,就体现了这一精神。